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原标题:新经济:从疯狂烧钱到开始“杀人”

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原标题:巨亏超10亿,资不抵债:烧钱讲故事的长租公寓,还有未来吗?

作者 | flamingoz

中国人口高达14亿,租房市场需求相当大。

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最近几年,各大城市的租房市场诞生了一种新的业态——长租公寓。

2015年滴滴与优步的价格战,还让我记忆犹新。网约车平台烧钱补贴,抢占市场份额,占了便宜的是车主与乘客。

长租公寓的模式大体如下:

转眼3年过去,优步被收,滴滴一家独大。昔日叫车易、价格低、服务好的那个滴滴,如今已成杀人魔头。

长租公寓公司与房东签订低价、长期的租房合同,对承租房屋进行装修改造,然后以单间或整租的方式出租给白领为主要群体的租客,并提供租房管家、卫生清洁、家电维修等服务。

同样是杀人的,不仅只有滴滴。阿里员工因入住自如客的甲醛房,身患白血病去世。自如或者说采用长租公寓模式的经营的一批公司,包括蛋壳等,一时间被推上舆论的的风口浪尖。

但各种服务也不是白给的,长租公寓的租金一般明显高于同一区域内房东直租的价格。

先有滴滴杀人案,又有自如甲醛门,中国人的2018,在住和行方面都不太安宁。是什么导致了这样的结果呢?下一个“杀人”的新经济又会是谁?

房价上涨,城市化不断推进,租房市场也不断扩大。研究机构报告显示,早在2016年,中国房屋租赁市场租金规模就达到了1.1万亿,预计2020年将达到1.6-2万亿。

放长目光,我们会发现身边各种新经济商业模式,如今都面临着一个相同的困局:这些在创立阶段不追求盈利的公司,如今一旦面临寻求变现,便会会挤压用户利益。

如此大规模的市场,必然引来各路资本群雄逐鹿。各种品牌的长租公寓近几年遍地开花,一些长租公寓更是对上市跃跃欲试。

一、“自如们”的罪与罚

最近,青客公寓向美国证券交易委员会(SEC)提交了IPO文件,计划在纳斯达克上市,股票代码为“QK”,拟融资大约1亿美元。

从商业模式看,自如、蛋壳这一类公寓的经营模式存在风险隐患。

如果一切顺利,青客公寓将成为第一家上市的长租公寓。

自如们通过跟屋主签约,将房子进行隔断改造,将原先大家很少使用的公共空间隔断出一个新房,然后进行出租,可以赚到多出的一个房间的租金。一旦房子空置率过高,收入低于从屋主那里租房的成本,自如的商业模式就难以为继。

虽然极有可能成为第一个“吃螃蟹”的公司,但在同行当中,青客公寓并不是一线龙头。

这与传统中介不太一样,传统中介不承担滞租风险

排在长租公寓前两名的,毫无疑问是自如和蛋壳,这两家公司也传出了要上市的消息。

图片 3资料来源:网易

根据之前的报道,蛋壳公寓最快将于今年内赴美上市,募资金额6-7亿美元;自如考虑明年赴美上市,最高筹资金额10亿美元。

从本质上看,自如发现了市场的空档,愿意以承担风险来获取这个高收益,这一点无可厚非。大多数合租房的公共空间过大,使用频率低,将房间隔断出租,可以有效利用资源,而且创造的供给可以改善租房市场的供需情况。本质上说,自如们的商业模式值得肯定。

不过自如CEO熊林最近在接受采访时表示,长租行业已经由创业期进入精耕期,自如将更聚焦于创造用户和社会价值,暂不急于启动IPO。

当一个模式赚钱的时候,首要做的就是最大化这个模式。

虽然自如上市的传闻暂时歇脚,但从之前媒体曝出的募资金额来看,青客公寓显然跟自如和蛋壳不在同一个水平上。

图片 4资料来源:网络,一张自如和蛋壳抢房的图片被传得沸沸扬扬,原来租金7500的房间硬生生地被蛋壳以10800左右租走

在房源数量上,青客也跟这两家没有可比性。自如拥有85万间房源,蛋壳拥有45万间房源,青客仅有16万间房源。

但自如蛋壳们并不满足于慢慢赚几套房子的钱,为了迅速把市场做大,实现公司规模增长,他们开始不计成本地抢市场。

自如第一,蛋壳第二的行业格局,短时间内无人能够撼动。

可想而知,当新房隔断后,再加上装修成本,还有装修后空置期的时间成本(往往是几个月的租金),这间房间的高成本将使得租金定价异常艰难。

作为一家二线长租公寓公司,青客公寓的总体状况如下:

在急需扩大规模,资金吃紧的情况下,于是便出现了开头的那一则新闻,自如无视甲醛污染直接出租,减少了空置成本。

2017年、2018年、2019年前6个月,青客公寓净亏损分别为2.45亿元、4.99亿元、3.73亿元。两年半累计亏损11.17亿元。

当租金无法提升,唯一的方法不就是减成本了吗?然而自如们的手段不绝于此,他们可以往后在公寓运营的管理费和服务费上暗暗加价,还有连年涨租。期交的房租可以打包成应收账款,用来向银行进行贷款,将利息转嫁给租客,提前拿到可供扩张的现金流。在这种情况下,自如在亏损不大的情况下快速扩张。

截止2019年6月底,青客公寓的总资产20.35亿元,总负债27.03亿元,资产负债率为132.83%,俗称“资不抵债”。

自如们并不担心高租金会失去市场,这种情况早已做好充分准备。他们的策略是:更加大力度地拿房,因为当自如们掌控的房源越多时,他们就掌握了定价权

现金流方面,2019年6月底,青客公寓账上的现金、现金等价物和限制性现金一共4.5亿元。

图片 5资料来源:第一财经

4.5亿多还是少?这要看公司花钱的速度。

目前房地产管控部门明令禁止今年涨房租,也下架了甲醛房源,这无济于事,因为这只会使得自如们的成本更高。终有一天,自如会想方法从消费者身上拿回属于他们的利润,也许是钱,也许是别的东西。

长租公寓行业,几乎没有不融资的公司。2018年,青客公寓烧掉了5.8亿元。按照这种速度,4.5亿仅仅够青客公寓烧9个月。

届时消费者别无选择,因为转头一看,所有网站上已经没有其他房源了。

资不抵债、钱快烧光,青客公寓的资产结构实在堪忧,资金压力之大肉眼可见。上市,是箭在弦上,不得不发的事。

很重要的一点是,自如如果拿不回利润,亏损倒闭,后果同样糟糕。在这个扩张过程中使用的金融工具将会反过来吞噬房东和租客,正如前几个星期浙江鼎家的情况一样。

青客公寓成立于2012年,创始人金光杰是上海交大法学硕士。“青客”是“青年客人”的缩写,从名字就能看出,公司的客户群体就是都市青年租客。

图片 6资料来源:网络

成立当年,青客就获得纽信创投的天使投资;2014年,达晨创投在A轮投资1000万美元;2015年,赛富亚洲和纽信创投在B轮联合投资1.8亿人民币;2018年,摩根士丹利旗下私募基金及凯欣资本联合领投C轮数千万美元。

令人窒息的租房市场,似乎正在进行一个无法回头的坏趋势。

青客公寓的累计融资规模已经超过1亿美元,这看起来不少,但跟自如和蛋壳相比,还是差的太多。

二、养成型生意的模式

2015年以来,蛋壳公寓前后共获得6轮融资,合计金额已将近50亿元;自如光是在今年6月拿到的B轮融资就高达5亿美元,投资方更是包括红杉中国、腾讯这种大神级企业。

总结自如们的商业模式:

一边是拿到大钱的头部公司挥斥方遒、跑马圈地抢占市场,优势地位日益巩固;另一边则是更多的公司因资金链断裂“爆仓”。

style=”font-size: 16px;”>①他们发现了一个用户有需求的商机,这种商业模式也有助于社会效用的改善。

style=”font-size: 16px;”>②不计成本地大规模推广,占据市场,获取定价权。

③培养用户粘性。

style=”font-size: 16px;”>④开始利用用户粘性盈利,包括创造新的收费或者提价,并想方设法降低成本。

租金贷的套路

这种做法是否似曾相识?

长租公寓“爆仓”,倒霉的是房东和租客。房东收不到租金,租客已经付的租金也拿不回来,还面临着被房东清退出门、无家可归的境地,简直欲哭无泪。

没错,包括滴滴、美团(3690.HK)、摩拜,大多数的互联网企业,哪怕是微信、阿里(BABA.US),无一不是通过这种模式做大做强的。他们一开始先亏损后盈利,培养了用户粘性,后面再慢慢温水煮青蛙,让用户心甘情愿付费。

更倒霉的是,不少租客受长租公寓“爆仓”的波及,上了银行征信“黑名单”,以后获得正规银行贷款都受影响。

我们不妨把这种商业模式称作养成型生意,核心商业逻辑是烧钱培养用户,等到用户习惯与这种便利后,就可以试着赚钱了。

与传统“押一付三”的租房方式不同,长租公寓为了吸引租客,往往采用“押一付一”的方式。

但做养成型生意真的是一本万利吗?

天下没有免费的午餐,吸引到租客之后,长租公寓的“套路”就来了。

理性很丰满,现实很骨感。一提价,很多公司就会发现客户都流失了,降低成本又没有什么方法,最后完全找不到实现盈利的方式。正如现在的摩拜,提升收入很困难,降低成本也困难,目前陷入了无法盈利的陷阱中。

他们通常会主动跟租客签一个“租金贷”性质的协议。也就是租客用个人信用作承诺,以绑定银行卡和身份证的形式与第三方金融公司签署一年或两年的贷款协议,之后金融公司将贷款打到长租公寓们的账户上,而租客按月还贷款来抵房租和服务费。

滴滴为什么不做一个完备的司机质控系统?原因是这样需要更高成本。在保证司机数量来维持收入规模的前提下,保证司机素质,得花大量的投入去监控、培训,这对于目前累计亏了几百亿的滴滴来说,显然是艰难的,倒不如钻监管的空子,承担不太高的法律成本。

为了打消租客顾虑,长租公寓们往往表示租客“没有任何风险和责任”,但实际上这种话绝不可轻信。

用户尽管死,公司尽管赔。

租客是金融公司的借款人,长租公寓不是。这就决定了长租公寓一旦爆仓或跑路,还款责任还得由租客承担。

图片 7来源:太平洋电脑网

“租房贷”的模式,为长租公寓们的快速扩张提供了资金弹药,又能让他们快速回笼资金,对他们来说简直是无本万利的生意。

我并不排斥这种养成型的生意,这种模式会引领创新。他们的初心只是先带动社会生产力的提升,再带动经济的增长,从而让公司的盈利合理化。阿里和腾讯都是成功案例。

但租客们却被蒙在鼓里,为长租公寓们做嫁衣。

可惜这个世上的阿里腾讯还是太少了,太多的这种商业模式的后继者,其提升社会经济生产力的速度太慢,慢到公司可能要几十年才可以合理化盈利。

以青客公寓为例,招股书显示,公司的主要收入来源是租金贷的资金。

最后形成了一个困局,大多数的养成型生意都难以变现,增加收入异常艰难,投资者又不愿自认亏损,最后这些公司就会仗着自己有用户粘性削减成本。

截至2019年6月底,65.2%的租客采用了租金贷,未偿还贷款本金8.726亿元,预付租金总额为7.9亿元人民币。

钱总是往最赚钱的地方流,同理,企业节流总是要减掉最容易减,不影响表面营运的成本。这就放大了我们的困局:我国法律成本较低,监管没有跟上公司创新,伤害用户的违法行为惩罚太低,所以我们能看到甲醛房或者滴滴命案这样灰暗的事件。

很显然,大量青客公寓的租客和房东们,在替公司扛潜在的雷。

事实上,许多公司光明的前景底下,其内核正是这样的商业模式,包括云服务、计算机,也包括许多全新的产业,这些PE高得令人窒息的公司,大多如此。

除了“租金贷”这个行业共有风险之外,青客公寓还面临着不少消费者的投诉。黑猫投诉显示,投诉青客公寓的信息多达281条。

无论是一级市场还是二级市场,都应该想清楚这个问题。如果消费者不买账,又没有下一个人接盘,谁来付钱?

结语

我们必须考虑估值。假使美团现在估值只有50亿美元,现在一天1100万订单,投资者也许还能容忍亏损。但现实是美团的估值达到了500亿美元左右,估值高决定了高期望,美团一旦做不到500亿美元市值对应的盈利水平,那结果只能是投资者们照单全收。

长租公寓们,说白了就是“二房东”,只不过他们采用的是“收房-装修-租赁”的模式,另外还借力“租金贷”的杠杆进行扩张,金融风险不容小视。

美团如今也没花多少监管成本,对外卖商家的后厨卫生情况没有很高要求,这会不会像滴滴事件一样,成为一个隐藏的地雷?值得警惕。

青客公寓的上市,让笔者想到了想到共享办公巨头WeWork的上市。

创业是好的,但是对投资人来说,养成型生意终究是命中率很低的投资。我们或多或少地高估了社会总体生产力的提升速度,高估了养成型生意盈利的前景。当浪水退潮,一切都得打回原形。

WeWork号称最贵独角兽,也自称为科技公司,但本质上跟长租公寓们一样,都是“二房东”的模式。两者区别就是长租公寓们搞的是住宅租赁,WeWork搞的是办公室租赁。

三、红利消失的根源

曾经,软银的负责人吹嘘WeWork的估值会达到1000亿美元,但在持续太久的亏损始终无法解决之后,市场已经抛弃了WeWork。

比较养成型生意与传统盈利模式,它之所以可以“养成”用户,可以先提产品和供服务再收费,是因为他们的成本与盈利在时空上是分离的。

如今,WeWork估值一落千丈,从470亿美元估值暴跌到现在的28亿美元,上市也已经夭折,成为今年美股市场最大的闹剧。

这种养成型生意模式,说到底,是先借钱,养用户,积累客户粘性,养肥了,最后杀客户还钱。在加杠杆的前期,大肆烧钱、培养用户、抢占市场。而到了去杠杆的后期,就不得不面临经营与债务双重压力。

长租公寓们也一样,都是以烧钱、亏损的方式换取市场规模。

为什么滴滴们、自如们现在变得面目全非、变得杀人无情,那是因为他们的脖子上牢牢地拴着一根绳,而这绳子的另一端就是投资人。他们不杀你,投资人就要杀死他们。

著名投资人朱啸虎最近说:“烧钱讲故事的时代结束了”。如果不能解决长期亏损问题,留给长租公寓们的时间真的不多了。

正所谓出来混,迟早都要还。当下,去杠杆的宏观大势已成,举国上下信用收紧、流动性萎缩,一方面剩余资本在减少,另一方面之前具有投资价值的项目,普遍面临重估。没有投的项目,就不投了。但是前期已经投入的资本,总不能打水漂吧。

于是乎,小米们、美团们、海底捞们宁在亏损的环境下,宁可估值打折,也要吐血上市;这已经不是他们自身可以决定的了,身后的投资人嗓子里都要伸出爪子了。

现在看来,新经济并未能解决居民“衣食住行”问题;相反他们自身已处于困局之中。只不过之前在资本的滋养下,可以糊弄过去;现在资本退潮,这些问题就要加速浮出水面了。

现在的投资市场行情如何不必多说了,资产价格的下降,财富效应的消灭,必定导致投资者风格更保守,对资产质量要求更高。这使得对初创公司盈利要求会变得更加苛刻。

这会导致两个结果:这些商业模式的公司加速实现盈利,或者加速实现倒闭。

我们可以看看一级市场的状态,在这种情况下,以前给10年期限要求盈利的创业公司,现在可能只给3年,做不到?杀估值或者倒闭。

图片 8资料来源:投中网

圣经中的一句话很符合现实“凡有的,还要加给他叫他多余。没有的,连他所有的也要夺过来。”

养成型生意有这么一个问题:经济好的时候,经常好上加好,收入不断提高,公司愿意忍受亏损不计成本提供服务,但一旦经济不好,一切就得颠倒过来。

而这个困局除了给投资者带来噩梦,同样会影响消费者们的生活:大多数公司所提供的红利将慢慢消失。便宜的外卖,便宜地打车,低廉的房租,都将慢慢消失。

正因为在过去,做这种养成型生意的公司层出不穷,占据了我们的生活,为我们带来了太多了便利,以致于我们把这些建立在他人亏损之上的便利当成了理所当然。

如果这些养成型生意提价的幅度比自己加薪的幅度小,那还是好的,可是问题就在于此。

不久前,颁布了新的税收和社保政策。规定收入5000元以下免征个税。

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社保新规规定企业必须足额缴交社保,但如果之前企业按最低额缴交社保,那么员工总薪酬会变高,到手的钱反而减少。

而根据测算,70%以上的民营企业过去都是按最低额交社保的,大多数人都要面临到手收入减少的局面。这些企业不但以后要多交社保,还要补缴之前的漏缴额。

在这种情况下,我们可以想象,企业开支变高,接着是加薪的可能性大,还是降薪或者裁员的可能性大呢?

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再想深一层,假设我们不考虑新的财税政策和社保政策,有几个人敢说自己所在的行业今年行情大好,前景一片光明?

可支配收入变少,过去的养成型生意要加速从客户身上赚钱了,衣食住行样样涨价。

这个冬天,注定会异常寒冷。

四、结语

如果没有之前加杠杆烧钱催生的异样繁荣,也许久而久之,行业内的几家龙头公司可以联合制定行业标准、形成自律。

但可惜的是,前期烧钱已经干死了对手,形成垄断,而如今到了需要承担社会责任的时候,这些早熟的垄断巨人,一个个都萎掉了。债务的绳索与资本增殖的需求已经压得他们喘不过气来了。

回想亚当斯密的话:“劳动者的收入,或者说是生活质量,取决于社会生产增长的速度而并非绝对水平。”

养成型生意跟之前的传统生意模式没有太大区别,只是传统模式钱物交换同时发生,养成型生意先给物,后面才收钱罢了。养成型生意相比传统生意模式对社会生产的增长速度没有很大地加速,只是在加杠杆的阶段,如烈火烹油般,给社会带来繁荣的假象。

世上的交易都是对等的,“那时的我们还太年轻,不知道所有命运馈赠的礼物,早已在暗中标好了价格。”

秋风已起,且看滴滴们、自如们,如何走完新经济的下半场。返回搜狐,查看更多

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